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Nací y crecí en San Miguel de Allende, y he visto a muchos compradores enamorarse de una casa en la primera visita. Es fácil: la luz, las azoteas, la cantera. Lo difícil es saber qué hay detrás de esa fachada, y eso casi nunca aparece en el listado.

Cada colonia es un mercado distinto

San Miguel no tiene un solo mercado inmobiliario, tiene muchos y muy pequeños.

• Centro Histórico. Todo queda a pie y la demanda es constante. A cambio hay calles empedradas, estacionamiento escaso, campanas, cohetes y fiestas buena parte del año.

• San Antonio y Guadiana. Se camina al Centro en minutos, con un ambiente más de barrio y calles más planas.

• Atascadero, Balcones y Ojo de Agua. Están en la ladera y ofrecen las mejores vistas, pero con pendientes fuertes que conviene recorrer a pie antes de decidir.

• Los Frailes y el Club de Golf Malanquín. Tienen más espacio, jardín y cochera, pero dependes del auto.

Dentro de una misma colonia, una cuadra cambia el valor: la orientación, si la calle es paso de procesiones, si hay un salón de eventos cerca o si el vecino puede construir y tapar la vista.

Conoce la diferencia entre colonias.

Lo que no aparece en el listado

Antes de hacer una oferta, estos son los puntos que reviso con cada cliente:

1. Situación legal del terreno. En las afueras hay tierra de origen ejidal. Si no completó su proceso para convertirse en propiedad privada, no se puede escriturar como tal.

2. Agua. No todas las zonas tienen el mismo suministro. En el campo hay que saber si la propiedad depende de pozo, de pipas o de la red municipal.

3. Permisos y uso de suelo. Importa lo que está construido y si se construyó con licencia, sobre todo si piensas rentar u operar un negocio.

4. Reglas de la zona histórica. El Centro es Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 2008. Las remodelaciones ahí requieren autorización del INAH además de la municipal, y eso define qué puedes cambiar y cuánto tarda.

5. Estado físico. Humedad, instalaciones eléctricas antiguas, drenaje y azoteas son los puntos donde aparecen los costos inesperados.

Si compras desde el extranjero

San Miguel está en el interior del país, fuera de la zona restringida de costas y fronteras. Por eso un extranjero puede ser titular directo de la propiedad, con escritura a su nombre, sin necesidad de fideicomiso bancario. Solo se requiere el trámite correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, que gestiona el notario.

El Notario Público en México no es un simple testigo de firmas. Es un abogado con fe pública que revisa los antecedentes de la propiedad, calcula y retiene los impuestos de la operación e inscribe la escritura en el Registro Público.

Costos de cierre al comprar en San Miguel de Allende

Los costos totales de cierre para una compra de contado en San Miguel rondan entre el 5.2% y el 5.5% del precio. El concepto individual más alto es el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que puede llegar hasta el 4% en el rango más alto. Los honorarios notariales, los derechos de registro y el avalúo conforman el resto.

• Impuesto municipal de adquisición (ISAI): 4% del precio de venta.

• Honorarios del notario: 1.0% del precio de venta.

• IVA sobre los honorarios del notario: 16% de los honorarios.

• Honorarios por avalúo fiscal: 0.1% del precio de venta.

• Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores: $8,500 MXN, fijo por persona.

• Derechos del Registro Público: $2,575 MXN, fijo.

• Certificado de libertad de gravámenes: $1,000 MXN, fijo.

• Certificado de no adeudo predial: $300 MXN, fijo.

Total: aproximadamente 5.20% del precio de venta.

El equipo detrás de una compra

Una operación bien llevada involucra a más personas de las que el comprador imagina:

• Agente inmobiliario experto y su equipo legal, para el contrato de promesa y la revisión legal.

• Notario Público, para la escritura.

• Valuador certificado.

• Inspector y, en terrenos, topógrafo.

• Arquitecto o constructor, si habrá obra.

• Agente de cuenta escrow.

• Administrador de propiedades, si no vivirás aquí todo el año.

Conocer a quién llamar, y saber quién responde rápido y trabaja bien, es parte del servicio. Además de vender, he construido y remodelado casas aquí, así que puedo decirte con bastante precisión qué implica una obra antes de que la compres. Participo en uno o dos proyectos de construcción al año, y esa experiencia puede serte de gran ayuda.

Después de la escritura

Las preguntas prácticas empiezan al recibir las llaves: contratos de luz, agua e internet, predial, personal de mantenimiento, mudanza y, casi siempre, alguna mejora. Seguir teniendo un contacto local en esa etapa ahorra semanas.

Preguntas frecuentes

¿Necesito fideicomiso para comprar en San Miguel de Allende?

No. Al estar fuera de la zona restringida, un extranjero puede escriturar directamente a su nombre.

¿Cuánto tarda una compra?

En promedio, una vez aceptada la oferta pasan de 30 a 60 días hasta la firma de la escritura y la entrega de la posesión de la propiedad.

¿Puedo comprar sin estar en México?

Sí, mediante un poder notarial otorgado a una persona de confianza. Aun así, lo más recomendable es que vengas al menos una vez a conocer varias opciones, para tener la certeza de que lo que compras es lo que realmente buscas, tanto en la casa como en la ubicación.

Una vez elegida la casa, el cierre sí puede hacerse a distancia: la oferta, la apertura de la cuenta escrow, la firma del contrato de compraventa y la inspección legal y física de la propiedad. La escritura pública también puede firmarse mediante un poder; yo te ayudo a elaborarlo y te explico el proceso a seguir.

¿Qué colonia conviene para rentar?

Depende de tus gustos, del tiempo de estancia y de tus necesidades. Por ejemplo:

• Centro: para una estancia corta en la que quieres tener todo a la mano y sentir el pueblo al máximo.

• San Antonio, Guadiana o Guadalupe: para una estancia más larga, sin el ruido ni el tráfico del Centro, pero cerca de todo.

¿Estás pensando en comprar?

Escríbeme a [email protected] y platicamos qué colonia encaja con tu forma de vivir.